出资界4月17日音讯，由出资界主办的第126期出资界沙龙房地产基金专场今日在北京举办。上海五牛股权出资基金办理有限公司办理合伙人刘景昆。他表明，房地产基金下一步的开展趋势，是要往工业链的两端来拉伸，一头是向一级土地开发商，是向拿地的人，别的一头是向项目并购，向物业运营端的改动。
一直以来干流的房地产基金办法是以项目借款为主，债务为主的房地产基金办法，在今日房地产商场和房地产金融局势面临着新的时机和新的应战的，房地产基金也在产生深入的革新，方才咱们也看到了房地产的下一个十年，实践上房地产金融的十年，咱们从上一年以及本年各大房地产企业金消融的趋势下，现已有比较深入的感触。
咱们以为房地产基金项目的开展，或许往三个方向去开展，一个方向是房地产全工业链的浸透和进入。现在房地产基金干流出资方向，首要是在二级房地产开发，也便是说拿到土地之后的项目典当上。现在咱们处于起步阶段，处于开展期国内房地产基金，首要仍是在房地产二级开发上，现已正在从二级开发向拿地阶段和许多房企拿地阶段浸透，开端呈现在物业方面的出资，总的趋势首要是在二级开发。
房地产基金下一步的开展趋势，或许要往工业链的两端来拉伸，一头是向一级土地开发商，是向拿地的人，别的一头是向项目并购，向物业运营端的改动。土地一级开发端，由于现在在之前咱们国家首要是政府在一级开发收拾，不允许民营企业的进入，但是在当时整个政府融资办法产生深入改动的前提下，国家也鼓舞民间本钱进入土地一级开发，相应而催生了一种城市开展基金的基金办法。这种基金实践上便是房地产基金的一个延伸，它所依托的出资办法和房地产基金有区别，在这一端或许会成为房地产基金下一步的方向之一。并且在一级土地开发收拾端房地产基金的介入，是能够有用导入工业，有用进行一二级开发活动，基金在里边起到的效果就不单纯是一个金融端的效果，或许更多是金融加工业这样一个概念。
在拿地端的服务，我想现在许多大城市现已在用资金配比的办法来拿地，现在来讲干流的拿地端仍是在百强企业和区域龙头，更多选用的办法是股债交融，或许在后续房地产基金运转中很多的选用，像夹层和房地产信任，资管，以及其他银行资金的互动性的协作。那么在二级房地产开发端，这是现在咱们做的干流，应该说是老练房地产开发办法，国内大的房地产基金，这一块做得比较老练了。是跟整个商场环境有一个底子性的改动，这一端有土地证，有土典当，有银行，有信任，有资管，有各式各样的金融东西竞赛，房地产基金的空间，房地产基金的竞赛局势实践上越来越剧烈。并购端，现在来讲整个房地产局势，中小企业或许逐渐退出整个的职业，大型房企，百强企业会逐渐占有房地产开发上，中小企业在退出，大型房企进行项目协作的时分，也是会有许多项目的退出。咱们猜测中小企业项目的并购，或许会近一两年大行其道。房地产基金怎么介入项目的并购，还有工业的并购，这是咱们首要的一个课题。
在物业持有端现在还很少见到，关于这种运营性物业的长时刻持有，跟着国内干流城市和一二线城市城市化的飞速开展，在商业运营，在整个城市化运营的这种水平的提高，物业税有关的房地产基金也会成为其间一个首要的方向。房地产基金会介入整个房地产开发的整个工业链，改动现在单一在二级商场拼杀的局势，工业链恰当的延展、拉伸，从深度和广度上都会有十几亿。
第二个趋势，便是房地产基金的投行化趋势。房地产基金多元化这几年有深入的领会，信任以及银行一些基金，还有安排的基金，在整个房地产金融继续多元化的进程，房地产基金的商场空间在哪里?咱们以为房地产基金的商场空间是在投行化的趋势和进程中，一个是从房地产一级开发，土地一级开发收拾，保险资金，社保基金，证券、信任，实践上更能够有用来进行，咱们从前做过一单一级开发的项目，用的是证券和信任，一级土地开发能够把许多金融东西有用结合起来。拿地能够用夹层等办法，和资管和信任有一个协作。那么在二级锦阶段就更多了，由于有土地典当的介入，许多资管和信任十分乐意参加进来的，但是许多的资管在真实做一个项目的时分，实践上是缺少自动办理的，他做的更多是一个通道，资金是经过第三方募资来彻底的，自动办理才能短缺，房地产基金在里边起到的效果，实践上一方面是在自动办理，便是咱们对项目的管控，有自动办理，别的一方面也能够在募资端，咱们在募资端能够有用对接第三方的安排出资。
办法实践上是十分交融的，方才谈到的优先(链后级)的调配问题，各大财物办理公司能够作为优先链后级的呈现。资管作为优先的状况应该说很多的呈现，咱们有许多成功的项目便是这样做，信任和子公司来进行优先级的调配，这种办法会更多来运用，也便是说在这个环节上，各种金融东西和各种金融手法得到一个扩大，在房地产项目并购，涉及到股权，涉及到投行参谋，更是一个投行化的进程，物业持有端的运营之前比较少，现在咱们在做的项目中也是涉及到，我用并购的手法把一个项目并购过来，经过工业的导入，在基金到期的时分，经过并购和出售手法把这个项目退出收益。
现在咱们实践上首要的研讨仍是停留在二级开发的环节上，那么在拿地端，在物业持有和并购，以及一级开发阶段，房地产基金怎么和各种金融东西的互动，这种利益的同享，利益的分配，应该说仍是研讨得少一些，互动的少一些，正在做的和现已成功做的项目也会少一些。跟着现在房地产局势的改动，跟着金融东西的继续丰厚和多元，房地产基金应该活跃讨论各种金融东西的需求，以及各种金融东西的要求和管控安排，来构成一种良性互动，构成一种以房地产基金为主导的归纳房地产服务的办法。这是第二个趋势。
第三个趋势，便是房地产商场细分和工业化导入的问题。房地产整个商场在产生一个细化，住所、商业、主题园区，养老和旅行，都在产生着深入的改动，过多财政出资对房地产建造开发了解一些，现在对细化的房地产职业缺少深入的了解，关于细分的房地产商场，关于不同职业的房地产运营规则，并没有一个深入的了解。房地产商场的细分，催生出来便是对房地产基金商场也在产生改动的深入，或许房地产基金要有自己的细分商场，比如说住所，比如说商业，或者说养老工业，或者说文明工业。便是你要对一个职业要有深入的研讨。
这个年代现已脱离了朴实的靠假贷，只能度过一个困难的阶段，把一个项目一个工业做得很好的阶段。许多时分商场上的资金是十分多的，咱们说房地产商场上缺钱，但是在许多时分是不差钱的，咱们和百强企业和龙头企业在协作的时分，有更多的房地产融资的挑选，房地产基金并不成为它的榜首首选，这里边涉及到本钱等一些问题。之所以现在房地产基金在这个商场里边，最底子的一个点便是本钱的问题，房地产基金的本钱过高。咱们看到的增值服务，现在房地产基金增值服务没有，既带不进办理，也带不进工业，办理不如房地产开发商专业，咱们在房地产项目的出资，实践上更多的是由于朴实的财政出资，咱们很难去管控一个房地产项目，和管控一个房地产公司，咱们对一个房地产项目的影响是微乎其微的。
所以在这个视点上，就要求咱们要有增值服务，这个增值服务，一方面便是工业细分，现在现已有做专业的细分商场基金的呈现，像专门的养老地产基金，都现已在呈现，包含专做商业地产的基金在呈现，这些基金一个很明显的优势，关于商场有深入的了解，对商业的运营办法，对文明、旅行、养老细分房地产商场运作规则有十分深入的了解和领会。能够清楚了解进程中的危险，能够清楚了解进程中咱们应该施加的管控，别的是在工业的服务这一方面，咱们投的许多项目，这个项目成功与否实践上跟咱们基金是没有底子相关的，首要是开发商。现在许多开发商真的有地产，真的是具有工业的优势吗?咱们需求许多开发商在做城市归纳体，他底子没有工业运作才能，他没有招商才能，朴实这种典当融资从估值上，从商场价值上特别高，不能保持现金流，难以满意基金退出的要求。这样状况下咱们是打入工业端，咱们进入这个职业这个项目后续的招商现已完结了一大部分，在退出端具有多种的挑选，一方面项目招商现已完结大部分，现金流回笼是能够满意要求的，别的一方面跟上市公司达成对项目并购的安排，一旦有危险的时分，咱们LP和工业LP直接呈现。
这种工业资源，工业布景，关于房地产基金来讲，是一个整合资源，整合工业一起的进程，这或许需求房地产基金改动现在朴实财政出资人的角色定位，从朴实的财政出资人的定位向战略出资人的定位去改变。现在房地产基金一般是一两期，在出资期限上或许要延伸，出资办法和办法上要灵敏多边，归纳各种归纳性的东西，债务、股权等很多的夹层使用，还有工业的深度交融。工业交融对房地产基金是最要害的一点，大部分是难以做到的，基金能够募得来，工业的整合不是很简单的，和工业和企业之间利益的产生和利益的交流，包含资源的堆集有一个进程，这是长时刻的一个进程。
基本上这三个方向成为下一步房地产要点研讨和开展的方向，现在在这三个方向，咱们都在进行探究，也有成功的项目，和正在进行的项目，由于今日时刻有限，没有办法跟咱们一起来讨论和共享。别的还有一个问题便是在新式城镇化，新式城镇化进程中房地产商场或许以为新式城镇化是一个蛋糕，房地产基基也或许以为新式城镇化一个大蛋糕。但是时机在哪里?新式城镇化走到今日来讲，在国际上任何一个老练的国家，没有新式城镇化，是一个工业和商业开展的一个必定产品，曾经咱们只处理了寓居的问题，日子的问题，工作的问题，由于工作的问题没有处理的，这个城只能成为一个空城。现在房地产公司不能容易来介入，房地产基金看似是没有时机，但是如果说咱们了解透了新式城镇化的概念是什么，实践上一个真实的城区，是一个城市化的进程，是一个工业化，二三工业化的进程。但是现在咱们没有到达，开发商朴实是用城镇化的名义去圈地，建出来的房子又不好卖。
所以城镇化的进程中，也要求房地产基金自动从朴实的金融参加人，从朴实财政出资者的视点，来介入工业端来，和开发商，和政府，和工业做一个交融，完结一级开发，完结二级开发的工业导入，构成一个真实有生命力的城区，完结它的工业化，完结它的第三工业化。咱们最近在做的一个课题研讨，便是关于房地产基金在城市开展基金中的商业办法，以及咱们的安排架构，也正在几个当地做一些试点，期望今后有时机给咱们做一起的讨论。
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